来源：视觉中国

作者 | 郭菲菲

编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·小满工作室

2018年的万科秋季内部例会上，公司董事会主席郁亮首次喊出了“活下去”的口号，一石激起千层浪。当时地产行业烈火烹油，许家印实控的恒大销售额一度高达5513亿元，缩表降规模的漫漫长夜远未降临。

一语成谶。四年后，“活下去”已然成为房地产行业眼下最为真实的写照甚至目标。

“目前中南最大的成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。”在2022年的中期业绩会上，60岁的公司董事长陈锦石表态称。四个月前，继郁亮之后，他刚刚为公司业绩公开道歉，“公司开了34年，首次亏损”。

这家从建筑包工队起家的江苏房企，一路干到了TOP 20强队列，2021年销售额达到1973亿元，陈锦石身家一度超过70亿元。但2022年上半年，公司销售额却直线下滑至可怜的330亿元，净亏损达33.8亿元。为了努力维系公开债务的按时偿还，中南被迫卖出了14个项目股权。

黯然走下楼台的中南建设，只是行业整体暗淡失色的一个典型缩影，这直接体现在2022年上半年的财报数据之中。

国金证券研报统计称，64家样本房企上半年营收同比下滑11.5%，这是自2017年来首次为负，归母净利润降幅高达47%，这一降幅已与去年全年相当。TOP 30强房企中，仅有广州市属国企越秀地产一家的销售额维持正增长（+3.2%）。

值得注意的是，恒大、融创、世茂、奥园、佳兆业等多家债务违约房企，财报至今难产。若算上这些房企，上述统计数据恐怕更为难看。细究这些略显枯燥的数据，既能从中看到公司过往高杠杆激进扩张的代价几何，也能观察到行业整体对于未来前景的迷惘。

量价齐跌，市场恢复或待明年6月

房企立身根本是盖房卖房，但眼下市场下行，房企降价也鲜有人买单。他们正疲于应对一场现金流保卫战。

纵向对比售价涨跌幅来看，“三四线之王”的碧桂园楼盘单价，从2021年上半年的7994元降至今年上半年的7458元；聚焦一二线的龙湖，则从17272元降至16549元；艰难还债的雅居乐则直接从15539元降至12848元；暴雷的阳光城从15067元降至14332元……

尽管房企们释放了最大的降价诚意，但购房者并不买单，销售业绩因此惨遭腰斩。

克而瑞统计称，2022年上半年，百强房企全口径销售额为34706亿元，同比降幅50.3%。即使阵营最为稳固的30强房企，销售也大幅跳水，整体同比降幅达42.64%。其中，世茂、中南的降幅皆超70%。

原本竞相轻松跨越的千亿门槛，如今变得高不可攀。2021年销售额达1000亿元以上的房企达到43家，即便按照最乐观的预计，今年也有约20家房企将掉出千亿俱乐部，这其中包括恒大、中南、阳光城、中梁、雅居乐等知名房企。

对此，光大证券近期一份研报解释称，融资端对房企融资较为谨慎，资金供给收缩，地方政府再次紧缩商品房预售资金监管，流动压力下，房企开始打折促销加快回款，但这导致购房者对保交付预期进一步降低，形成了“越降价购买意愿越低”的情形，最终量价齐跌。

“部分城市的贷款风波遏制了行业信心恢复、延缓了销售复苏，潜在购房群体的购房意愿再次受到冲击，销售端无法获得持续的资金流入，行业由此进入负循环。”这份研报总结称。

如今，销售拐点到了吗？市场何时真正复苏？对此，多位房企掌舵者的共识是，目前行业短期内已处于市场底部，但至于何时恢复，莫衷一是，长期则保持乐观。

比如，陈锦石的女儿、中南总经理陈昱含诉苦称，在“救行业、不救企业，救项目、不救企业”的导向下，企业获得的有效支持还不够。比如增量融资的口号喊得很响，但很难落地，要以牺牲更多的资产或者流动性来实现“饮鸩止渴式”的融资。

对于市场前景，绿城董事会主席张亚东预计，承压筑底的态势将持续到年底。

碧桂园总裁莫斌则判断，市场下行已经进入底部盘整，现在最重要的就是市场信心的恢复，但不会那么快，明年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。

“短期市场走势，主要取决于两个方面。一是宏观经济的整体走势，二是出险房企遇到困难的解决进度。”中海董事局主席颜建国表示，这些问题的解决，对于市场及消费者树立信心很重要。

万科董事会主席郁亮则认为，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，房地产市场依然是10万亿级的市场，“7月份停贷及房企暴雷对消费者买房是非常大的打击。稳地价、稳房价、稳预期三大调控目标，前两个基本实现，稳预期出现了比较大的挑战，要重建市场信心”。

保交付成重点，三四线正被抛弃

与以往强调规模大、偿债能力强不同，此次中报业绩会上，开发商们特意将保交付提上重点议题，试图提升品牌安全度。

许久不参加中期财报会的郁亮，这次也选择亲自坐镇，试图重建市场信心。他自称，从股东大会（6月28日）之后到现在为止，自己走访了全国35个城市看了100多个项目，主要任务是去督战，去看看交付如何。上半年实现11.5万套住宅交付，35%项目已实现交房即办证。

停贷潮后，相比于此起彼伏暴雷的民企引发的交付信任危机，央国企的品牌背书显得愈发重要。比如，央企中海行政总裁张智超就直言，在当前形势下，保交楼对我们不是问题，反而是一个竞争优势。

绿城财报也显示，上半年合计交付39个项目，涉及2.8万户，平均较合同交付时间提前36天；旭辉则称，上半年交付了近4万套新房 ，其中近20%提前半个月交付；甚至包括暴雷许久的华夏幸福也宣称，其孔雀城住宅业务已基本实现全面复工，正在全力以赴推动项目交付，上半年新增交付13个项目、201万平方米。

对此，方正证券研报指出，继促进购房需求回升以及支持房企发债融资这两个阶段后，从7月至今，房地产断贷风波后，政策重点转向“保交楼，稳民生”，包括成立房地产专项纾困基金、棚改统贷统还模式、市场化收并购模式等。

外部融资不畅的背景下，开发商们几乎只能依靠卖房续命。因此，以销售回款为绝对主力的经营性现金流是否为正，似乎成为外界审视一家房企能否正常经营的关键财务指标。为了实现这一目标，作为最大支出的土地，成为被削减的选择。

以正艰难还债的雅居乐为例，其宣称上半年经营活动现金流为43亿元，这较2021年末的9.3亿元有大幅攀升。

不过，细究财报可以看出，对比去年上半年斥资105亿拿下22宗土地，2022年上半年，掌舵者陈卓林不仅零拿地，还通过出售公司权益、物业、厂房及联合营公司等，获得33亿元的收入。此外，公司楼盘销售均价也同比下降了近2700元/平米，并在一年内裁掉了11139名员工。

就在9月1日，大幅收缩的雅居乐公告透露还要继续卖地，以6.8亿元出售济南两个项目股权。目前，“不躺平”的雅居乐并未在公开债务市场违约。

克而瑞数据统计称，截至2022年6月底，50强房企中，仍有三成房企尚未拿地。若是聚焦重点22城，这一比例超过半数。国企、央企是拿地主力军，占比高达74%，包括中海、华润、招商等。民企则近乎隐身，拿地金额占比仅有25%，且集中在龙湖、滨江等少数企业中。

这意味着，若房企持续不拿地，仅靠过往囤的旧地维持可售货源，在不久的未来，他们可能将无货可卖，经营性现金流自然无法维持。

与此同时，即使拿地，房企们也开始集体聚焦一二线城市，三四五线市场似乎正在被抛弃。截至6月底，百强房企投资金额的83%集中于22个重点城市，22城以外仅占17%。

以碧桂园为例，上半年其新增9个项目，对应投资额仅为61亿元，其中71%分布在二线城市，其余29%则在三四线城市。这一投资分配比例，与此前三四线广泛布局的策略恰好相反。

“去年和今年上半年，公司主力配置集中在长三角、大湾区等人口净流入、市场供求关系较好的城市。下半年会继续坚持这一方向。”碧桂园常务副总裁程光煜如此解释。

龙湖CEO陈序平则直接拿数据举例称，上半年市场整体土地出让金为2.36万亿，其中一线城市达到5000亿元，二线为8000亿元，剩下300多个城市在8000亿，城市分化非常剧烈，4个一线城市土地出让金超过了300多个三线城市的一半。“各家也达成共识，基本上是往高线城市在聚焦。”

克而瑞数据统计，目前三四线库存高企，45个非重点城市2021年末广义库存6.64亿平米，需要5.25年消化。

“在上一轮周期中，由于货币棚改安置化，带动了三四线的火热。而随着人口流出，导致了三四线的购买力和支付能力大幅减弱。”克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春在7月份的一场分享中表示，现金流紧缺也是房企投资在三四线投资收缩的导火索。

史上最惨成绩单背后

之所以对拿地更为谨慎，在于房价上涨预期不在，稍有不慎，便遭巨亏。

乐居财经统计，169家上市房企披露的2022年半年报业绩中，归母净利润呈现同比下降的有129家，占比高达76.3%；有55家房企归母净利润为亏损状态，合计亏损超595亿元。

令人感慨的是，这份半年报已经创下了行业最为惨淡成绩单，仍保持盈利正向增长的仅有40家房企。大多同行由盈转亏的主要原因，为计提的资产减值规模猛增。

背后原因是，前些年买的高价地进入结算周期，房企们试图降价促销换取销售规模，或低价卖资产项目，这就导致资产可回收金额明显低于账面价值，运营等销售成本却相对提高，缩表出清后，净利润水平无疑被拉低。这一趋势已从去年下半年延续至今。

以债务违约的富力地产为例，其2021年年报推迟至今年8月才刚刚披露。这份年报显示，公司全年净亏损高达163.71亿元，其中一次性计提了150亿元的资产减值损失。其在财报中写道，原因为按当前市价将物业变现的能力存在不确定性，“随着行业回稳并逐渐恢复正常，预计资产价值并不如过去12月般进一步恶化”。

但这一预判显然有点乐观。相比于去年同期31.81亿元的盈利，富力2022年上半年净亏损达到68.99亿元。除了营业额及毛利率下跌原因外，其他收入的亏损达到23.89亿元，这主要是出售附属及合营公司股权亏损，以及投资物业公允价值收入较低所造成的亏损所致。

环京楼市跌跌不休，“环京大地主”荣盛发展的日子也不好过。其上半年财报也显示，归母净利润亏损达22.5亿元，同比大幅减少188.96%。其中，计提减值准备金额同比增长了4.3倍，其中信用减值及资产减值分别为4.4亿元、3.9亿元。

对此，克而瑞研究中心点评称，河北省楼市目前多是以价换量，公司已计提的存货跌价未来大幅回转的可能性较低。尽管较年初下降1.7个百分点，目前荣盛在河北省内土储占比还高达41.6%，其甚至没有公布上半年销售业绩。

眼下，房企们的天秤已经从规模偏向于利润，这直接体现在投资拿地的利润率要求。

“我们内部要求项目净利润率至少8%、项目IRR要求15%以上。”绿城行政总裁郭佳峰透露，比如北京、杭州一批次拿到项目平均净利润率，分别接近10%及9%，“今年投资要求更高，要求零失误”。

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