其实很多人没有搞明白总负债的意义，华为总负债也有好几千亿元了，随着规模的逐步增大未来达到1万亿元是迟早的事情，没人会质疑华为的财务状况以及偿债能力吧？

说回房地产行业，万科的2022年三季报显示集团的总负债截至9月底共计1.43万亿元，到目前为止我们从来没有听说万科暴雷的消息。

另外一家房企巨头保利发展的总负债也有1.13万亿元了，不仅没有听过保利发展的负面新闻，这家企业还是几家救助困境房企的国企之一。

举这几个例子不是为了表达高负债有利于企业，也不是为了说明总负债多对于房企是好事，而是想让大家知道暴雷房企之所以会暴雷并不只是因为负债达到1万亿元甚至2万亿元。

事实上，不少财务出现问题的房企总负债规模远少于万科和保利，有的连万科的零头都不到，但他们照样暴雷。

决定房企财务状况是否健康的两个关键因素是融资能力和短债与现金比。

先说融资能力，就是房企借钱的能力。

前几年房企借钱很容易，银行借款、理财产品、信托产品、美元债、定向增发等都可以为他们带来资金，只要可以借来“新钱”，就不怕“老债”到期。

举个最简单的例子，假设一家房企有2000万债务到期，只要在还本前再借到一笔新的2000万元就可以了，用新借到的钱还今年到期的2000万元，明年继续这么操作。

不过，2020年年底“三条红线”监管新政出台，房企不能再无限制增加负债规模了，融资能力大大减弱，有些房企（典型如恒大）的几乎没法在市场上借到钱了，于是便出现了还不出债的暴雷。

再说说短期负债与现金比。

别看房企的负债规模很大，不是所有负债项目都要用真金白银归还的，还有的虽然要还但可以拖很久。

比如，万科有5000多亿元的合同负债，这个项目的数字很庞大，占据了负债总额的三分之一以上但用不着用现金归还。

合同负债的意思可以简单理解为已经收了钱还没交货或者商品建造到一半，未来只要把商品交给买家就可以了。对于房企而言合同负债主要是未来要交给买房人的期房。

另外一方面，万科的货币资金高达1188亿元，而短期借款只有41.84亿元，短债与现金比很低，完全有能力应对任何短期财务危机，这是万科没有暴雷的关键原因。

相反，根据2021年半年报显示恒大账面上能够动用的现金只有867亿元，而短期借款高达2400亿元，短债与现金比超高，在融资能力大幅下降的情况下暴雷也就在意料之中了。

了解了房企出问题的最重要因素不是总负债规模后而是融资能力和短债现金比后就可以回答问题了。

那些暴雷的高负债房企无法在短期内恢复融资能力，那么决定是否撑得下去的最大原因就是能否获得现金流了。对房企而言获得资金的途径有两个。

一是卖掉资产，比如总部大楼等；二是卖掉库存，也就是建造的房子。

前者数量有限，无法获得延续性，后者是决定房企能否获救的关键，只要房子能够卖得出去问题就能解决，可这是现在最大的问题。

大家对于房价的预期是不会再上涨，再加上烂尾楼对购房者信心的打击，房子确实很难卖出去，这将使得暴雷房企没有办法获得持续的现金流入量。

换言之，房企能否获救的关键在于人们对于楼市的预期，有预期才会去买房，房企的现金流改善后债务就能够还上，危机就此解除。

相反，随着债务利息的越滚越多，能卖的资产卖光后等待这些暴雷房企的就只有破产清算了。

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